رأي رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب بشأن تجديد شقق الإيجار القديم بعد الإخلاء
أوضح النائب محمد الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، موقفه من التساؤلات المتكررة حول ما إذا كان يحق للمستأجر المطالبة بتكاليف تجديد الوحدة السكنية الخاضعة لقانون الإيجار القديم بعد إخلائها وتسليمها للمالك.
هل يتحمل المالك تكلفة تجديد الشقة بعد إخلائها؟
أكد النائب بشكل واضح أن المستأجر لا يملك الحق في مطالبة المالك بأي تعويضات أو تكاليف تتعلق بالتجديد أو التحسينات التي أُجريت في الشقة خلال فترة الإيجار. وأشار إلى أن القانون المدني ينص على أن أي تحسينات أو إصلاحات تمت في العين المؤجرة تؤول ملكيتها للمالك بعد انتهاء العلاقة الإيجارية، ولا يجوز المطالبة باسترداد قيمتها.
وأوضح أن العلاقة بين المؤجر والمستأجر تخضع لاعتبارات قانونية دقيقة، ومن ثم فإن المالك لا يكون ملزماً قانوناً بتحمل أي نفقات أو إعادة أي مبالغ تتعلق بتعديلات أو تحسينات أجراها المستأجر، طالما تم ذلك خلال فترة انتفاعه بالعقار واستغلاله له.
ملامح مشروع قانون الإيجار القديم الجديد
فيما يلي استعراض لأهم مواد مشروع قانون الإيجار القديم الجديد، الذي يهدف إلى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، مع وضع إطار زمني لإنهاء عقود الإيجار القديمة وتحقيق التوازن بين الحقوق والواجبات للطرفين:
المادة (1):
تُطبق أحكام هذا القانون على كافة الوحدات المؤجرة لغرض السكن أو الاستخدامات غير السكنية، والتي تم تأجيرها للأشخاص الطبيعيين، وذلك وفقًا لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
المادة (2):
تنتهي عقود الإيجار السكنية الخاضعة لأحكام هذا القانون بمرور سبع سنوات من تاريخ بدء العمل به، أما بالنسبة لعقود الإيجار غير السكنية المبرمة مع أشخاص طبيعيين، فإنها تنتهي بعد مرور خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتفق الطرفان على إنهائها خلال مدة أقصر من المدة المحددة قانونًا.
المادة (3):
تُشكّل في كل محافظة لجان مختصة بحصر وتصنيف المناطق السكنية الخاضعة للقانون إلى ثلاث فئات رئيسية وهي: المناطق المتميزة، والمناطق المتوسطة، والمناطق الاقتصادية، ويتم هذا التصنيف بناءً على مجموعة من المعايير المحددة مسبقًا، من بينها الموقع الجغرافي للعين المؤجرة، ونوعية البناء والمرافق، والخدمات المحيطة بها، بالإضافة إلى القيمة الإيجارية الحالية الواردة في قانون الضرائب العقارية، على أن تنتهي هذه اللجان من عملها خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر، مع جواز مد هذه المدة مرة واحدة فقط بموجب قرار يصدر من رئيس مجلس الوزراء.
المادة (4):
تُحدد القيمة الإيجارية الجديدة المستحقة عن الوحدات السكنية الخاضعة لأحكام هذا القانون بناءً على نوع المنطقة التي تقع فيها الوحدة، بحيث يتم حساب القيمة الإيجارية للوحدات الواقعة في المناطق المتميزة بما يعادل عشرين ضعف القيمة القانونية الحالية، على ألا تقل عن ألف جنيه شهريًا، أما الوحدات الواقعة في المناطق المتوسطة فتُحسب القيمة الإيجارية الجديدة لها بما يعادل عشرة أضعاف القيمة الحالية وبحد أدنى 400 جنيه شهريًا، في حين تُحدد القيمة للوحدات في المناطق الاقتصادية بما يعادل عشرة أضعاف القيمة الحالية وبحد أدنى 250 جنيه شهريًا، ويُكلف المستأجر بسداد قيمة إيجارية مؤقتة مقدارها 250 جنيهًا شهريًا لحين انتهاء أعمال لجان الحصر وتحديد الفئة التي تنتمي إليها الوحدة محل العقد، على أن يتم تسوية الفروق لاحقًا وتقسيطها.
المادة (5):
تُرفع القيمة الإيجارية للوحدات غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين بموجب هذا القانون إلى خمسة أضعاف القيمة القانونية الحالية المقررة في عقد الإيجار، وذلك من تاريخ بدء العمل بأحكام القانون.
المادة (6):
تُزاد القيمة الإيجارية المحددة وفق أحكام هذا القانون بصفة سنوية منتظمة، وبنسبة مقدارها خمسة عشر في المائة (15%) من القيمة الإيجارية السارية في كل سنة، وذلك لضمان تدرج التوازن بين حقوق المالك والمستأجر.
المادة (7):
يلتزم المستأجر بإخلاء الوحدة السكنية أو غير السكنية المؤجرة فور انتهاء المدة المحددة في هذا القانون، أو عند تحقق حالات الإخلاء الاستثنائية المنصوص عليها، والتي تشمل ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد عن سنة كاملة دون سبب قانوني مبرر، أو في حال امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد لوحدة أخرى صالحة لذات الغرض في نفس المدينة أو منطقة قريبة، ويحق للمالك في هذه الحالات اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم بالإخلاء، دون الإخلال بحقه في المطالبة بالتعويض حال وجود ضرر.
المادة (8):
تلتزم الدولة بتوفير آليات بديلة للمستأجرين القدامى أو من امتد لهم العقد، من خلال منحهم الأولوية في تخصيص وحدات سكنية بديلة بنظام الإيجار أو التمليك، بشرط تقديم تنازل رسمي عن الوحدة المؤجرة الخاضعة للقانون، مع إعطاء الأولوية للفئات الأكثر احتياجًا مثل المستأجر الأصلي، الزوج، أو أحد الوالدين، وذلك في إطار خطة الدولة لتوفير سكن بديل للفئات غير القادرة.
المادة (9):
يُلغى العمل بكافة القوانين السابقة المتعلقة بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في ضوء الإيجار القديم، وذلك بعد مرور سبع سنوات كاملة من تاريخ بدء العمل بأحكام هذا القانون، كما تُلغى جميع النصوص القانونية التي تتعارض مع ما ورد في هذا القانون.
المادة (10):
يُعمل بأحكام هذا القانون من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية، ويُلزم كافة الجهات المعنية بتنفيذ ما ورد فيه.
